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70城市房价止涨楼市拐点加速来临

作者: 来源: 发布时间:2012年07月14日 点击数: 【字体:
 
    1月我国70个城市新建商品住宅价格环比全部停涨

    2月18日,国家统计局发布的数据显示,1月份我国70个大中城市中,新建商品住宅(不含保障性住房)环比价格下降的城市有48个,持平的有22个。与去年12月份相比,1月份环比价格下降和持平的城市增加了两个。70个城市的新建商品住宅价格环比全部下降或持平。

    从新建商品住宅价格环比变动情况看,去年1月份,70个城市中有60个城市新建商品住宅价格环比上涨,而7月份减少到39个,12月份减少到两个,而今年1月份新建商品住宅价格环比上涨的城市数量归零。

  从新建商品住宅价格同比变动情况看,1月份,我国70个大中城市中,价格同比下降的城市有15个,比上月增加了6个;同比涨幅回落的城市有50个,涨幅均未超过3.9%。
    70城市房价止涨楼市拐点加速来临
 
    房价坚冰正在消融。国家统计局18日公布的数据显示,1月份,70个大中城市新建商品住宅价格环比全部止涨。为此,专家认为,在调控依然从严的形势下,楼市“拐点”加速到来。专家们预计,未来房价回调趋势仍将持续。

    据《经济参考报》

    房价继续保持下跌态势

    统计显示,1月,全国70个大中城市中,新建商品住宅环比价格下降的有48个城市,持平的有22个城市,上涨的城市为0,价格下降的城市有所减少,价格持平的城市有所增加,价格上涨完全停滞。

    上海易居房地产研究院副院长杨红旭接受记者采访时说,1月份,70个大中城市新建商品住宅价格比去年12月份下降了0.15%,相比去年12月份新建商品住宅价格环比跌幅有所收窄,价格跌幅走势四个月来首次出现回升,但并不意味着跌幅已经触底,主要原因应该是1月是春节月份,属传统淡季,楼盘促销活动减少。

    杨红旭分析说,在中央政策依然从紧,而且芜湖救市新政被叫停的情况下,接下来数月,促销活动将会增加,继去年10月至11月那次促销潮后,第二轮促销活动将很快展开,预计促销楼盘数量将会大幅增加。2012年上半年,房价将继续保持下跌态势,下半年才有可能趋于企稳。

    链家地产市场研究部冯联联认为,虽然年初全国平均房价环比指数略有回升,但70个城市房价无一例外全部停涨,并且涨幅为0的城市从去年12月的16个增加到1月的22个。一方面是受到假期和销售淡季的影响,房企销售意愿并不强烈,另一方面,去年四季度以来多个城市都掀起降价潮,并且一些项目在去年降价后可降空间缩小,同时部分房企正处于政策观望期,导致目前很多城市出现房价僵持的情况。

    博弈升温难抑房价下行趋势

    受调控政策影响,房地产市场观望气氛浓厚,购房者购房预期下降,市场进入深度博弈。芜湖新政刚一出台即被叫停,反映了中央促进房价合理回归不动摇的决心,房地产市场量价将继续调整。

    中国指数研究院认为,芜湖房产新政被叫停,调控不放松的政策预期加强。去年底中央经济会议明确2012年坚持房地产调控不动摇,促进房价合理回归。近期温家宝总理多次强调房价合理回归不动摇。去年末,佛山、成都放松限购均被叫停。芜湖是今年首个出台房地产新政的城市,尽管是支持合理住房需求,但由于受到社会强烈关注,扰乱政策预期,出台4日即被叫停。目前来看,中央对地方政府“救市”充满警惕,这将进一步强化房地产调控不放松的预期。

    住建部政策研究中心主任秦虹近日也公开表示,2012年是地方政府财政压力相对较大的一年。但是中央关于房地产市场的政策趋势已经十分明确,“无论长期还是短期都没有动摇的可能。”

    秦虹说,2012年地方政府需要在保障房建设上进行持续的财政投入,而此前的贷款和融资正在进入偿还阶段。再加上土地收入的缩水,支出增加,收入却在减少。“在这种情况下,地方政府在政策制定上反而要把握尺度。”

    事实上,由于房地产投资缩水、土地出让收入下滑,自调控政策颁布以来,个别地方政府在执行政策上的博弈心理从未消退。继芜湖之后,中山市政府此前颁布的新政也紧急改为“试行”。

    自2011年上半年楼市调控执行以来,已经有至少14个城市出台了微调措施。其中,不乏因楼市萧条、土地财政吃紧后,而自主“救市”的城市。中原地产分析称,目前楼市调控的主要压力是来自于地方政府因市场萧条的松绑冲动与中央政府严格调控之间的博弈,由于芜湖新政的搁浅,“预计在上半年不太可能再有城市会明确出台楼市松动的政策”。

    伟业我爱我家集团副总裁胡景晖告诉记者,芜湖楼市新政出台后迅速夭折,除了表明地方政府与中央在楼市调控上的博弈,也再次印证了今年中央将坚定不移地继续执行楼市调控的决心和信心。“所以,2008年底到2009年初政府救市的那一幕,绝对不会在今年重演,正在执行的楼市调控政策绝不可能出现调头。”

    冯联联认为,在2012年楼市调控效果继续巩固、促进房价合理回归的背景下,降价趋势仍会持续。同时,1月份全国多个城市新房市场成交跌入谷底,“为加速销售回款,将不断有开发商加入降价换量阵营,新房价格预期会进一步下调。预计2012年降级格局和降价趋势都会进一步深化。”

    亚豪机构副总经理任启鑫也表示,2012年楼市交易量、价已全面进入下行周期,1、2月份新房供应持续低迷,而开发商在资金上的压力与日俱增,市场颓势难逆,房企正在艰难过冬。由于需求贫瘠,开发商实现预期销售业绩的唯一方式就是降价。目前北京3月份有21个项目计划入市,过半婉转报价,大幅降价前兆已经显现,房企的不安、试探心态是楼市即将出现更大范围、更深幅度价格下滑的前兆。

    库存高企 业绩缩水

    在房价加速松动的同时,市场观望情绪日益加深,成交大幅下滑库存不断高企,而房企的业绩更是出现大幅缩水。

    北京中原市场研究部统计数据显示,2012年1月10个重点城市新建住宅成交量环比上月下降5成多,与去年同期相比减少近7成。一线城市中,北京降幅最大,成交量为44.09万平方米,环比上月减少65%,与去年同期相比也有64%的降幅;上海成交62.58万平方米,环比上月减少44%;广州成交21.49万平方米,环比减少42%。

    截至1月末,北京、上海、深圳、广州等10个典型城市的新建商品住宅库存总量达到5900万平方米。同比来看,这一库存量增长了40%,处于高位运行状态。存销比达到了16.0,创下近几年的新高。

    另据中原监测数据显示,2012年1月,主要城市的住宅新增供应出现大幅的萎缩。7个重点城市新增供应面积合计环比2011年12月下降79%,同比降幅为64%,并已创2008年以来的单月供应量的新低。

    成交量和供应量的大幅缩减,进一步加剧了房企销售业绩的缩减。近期,上市开发商陆续公布1月销售业绩,多家房企销售业绩出现明显下滑。据中原监测,十大标杆房企1月合计销售金额环比下滑幅度约近六成,并可能达到近两年来的历史低位。在已公布业绩的开发商中,除万科1月销售金额同比有增长外,保利、富力和绿城1月的销售金额同比降幅均在六成以上,较2011年12月的环比降幅也皆超过五成。

    中原集团研究中心认为,在低迷格局短期内难以改观的情况下,进一步通过降价促销来缓解存货压力,将可能是大型开发商近期的第一要务。

    北京中原市场研究部总监张大伟告诉记者,当前房企股权变动加剧,卖不动房开始卖股求生。1月份公开市场全国楼市成规模(交易额超千万)股权交易达到了20宗,披露市值达到了67.8亿,相比2011年同期的9宗31亿的规模上涨了120%。北京中原地产市场研究部统计数据显示包括东方航空、西部矿业、江苏舜天、酒鬼酒业、安徽金种子等主业非地产业务的公司,从该领域撤资或减少相关资产配置。

    张大伟说,在目前来看,2012年楼市调控继续维持一定力度已经是大概率事件,特别是信贷继续偏紧已成定局,在大形势下,预计2012年对大部分开发商来说依然是严冬,出售部分项目或者股权的交易将会非常普遍,预计规模股权交易全年很可能突破千亿,而房地产股权及资产全部交易额很可能突破3000亿。

70个城市房价数据显示:楼市胶着依旧

“有点变化,但变化不大。”看了国家统计局最新发布的1月份70个大中城市房价变动数据,人们都会有这样的印象。

“有点变化”在于环比。统计数据显示,1月份,70个大中城市新建商品住宅价格环比“下降的有48个,持平的有22个”。换句话说,从去年下半年一线城市房价开始出现环比停涨开始,如今星星之火已燎原至全国,停涨不再是一线城市“专利”,而成了70个大中城市新建商品住宅价格的共同景象。这表明,持续加码的楼市调控政策,终于勒住了曾经近乎脱缰的房价涨势,“遏制房价过快上涨”的楼市调控第一目标已基本实现。急管繁弦的非常态楼市调控,现在可以逐步回归常态了。

“变化不大”在于同比。数据显示,与去年同月相比,70个大中城市中,价格真正下降的城市只有15个,虽然比去年12月份增加了6个,显示房价由涨转跌的城市正不断增多,但与“同比涨幅回落的城市有50个,涨幅均未超过3.9%”这个数据相比,仍属小众。这表明,不仅大规模的下跌潮或者断崖式下跌并未出现,而且很多城市房价虽然涨势趋缓,但依旧在继续上涨,房价离全面走向“合理回归”,仍有不小的距离。

楼市调控至今,时间已一年有余,效果也有所显现。但从连续数月国家统计局公布的数据看,70个大中城市房价大规模逆转下跌的态势并未出现。为什么政策会容忍房价在高位保持较长时间的振荡横盘或缓慢下跌,而不采取措施促其加速下行?

细心的人从春节过后召开的国务院第六次全体会议精神中,已经捕捉到了不寻常的信息。此次会议明确指出,要“巩固房地产市场调控成果。继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施,促进房价合理回归”。结合1月份的数据,仔细咀嚼这段表述,人们不难发现:

一方面,鉴于今年我国经济形势依然十分复杂,世界经济也面临较多困难和不确定性,中央希望通过稳定的楼市政策,“巩固房地产市场调控成果”。毫无疑问,中央的这一态度,意味着在楼市调控初见成效之后,目前并无出台新的楼市调控政策的意愿。虽然市场期待房产税能在今年楼市调控中扮演重要角色,但从试点走向全面推进,还需时日。“巩固”,无疑是决策层审时度势下的最现实的楼市政策选择。它告诉人们,“房价合理回归”将是一种理性的、逐步的回归,而非暴跌式回归。这样的回归,既可以避免房价大起大落,也可以防止房价暴跌,给经济运行造成负面影响。

另一方面,“继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施”,也说明,在现行房地产调控政策不动摇的情况下,“投机投资性需求”是重点被“抑制”的对象,而刚性需求则是政策倾斜和保护的对象,这将给市场留下充满想象的微调空间。因为这样的政策基调,近期多数银行已开始将首套房贷回归到基准利率水平,对刚需购房者实施差别化住房信贷政策;而芜湖市更在“误读”政策精神后,鼓足勇气,出台了仅仅三天便夭折的楼市新政。

楼市博弈仍在继续 房价下行压力不减

就在芜湖救市新政被叫停之际,其他一些地方的“救市”动作仍在继续。

上周,江西省南昌市悄然调整普通住房标准,其中一类地段价格认定标准从2010年的低于5500元/平方米,扩大到低于8500元/平方米。受此影响,部分普通住宅购房契税将有相当于总房款2%至3%的优惠。此外,南昌也是目前12个已经调整了首套房贷款利率的城市之一。

据统计,去年以来,已经有十余个城市启动楼市刺激政策,内容涉及土地出让、房源解禁、税费优惠、购房补贴和购房落户等多方面。其中三个短时间内被叫停的政策为佛山限购令松绑、成都放松购房人资格审查,以及芜湖购房补贴政策。而以上海、北京等地为代表的普通商品房标准调整等温和政策则得到有关部门的认可。

“需要注意的是,即使是被叫停的地方政策,也是由地方政府自己出面喊停。这体现了中央对地方难处的理解。只是在严格执行房地产调控政策的大背景下,地方过于高调的救市与中央基调相左。”一位长期关注房地产市场的知名学者称。

他所说的地方难处是指庞大的商品房存量与地方财政紧张的现实。这一窘境,在大量三、四线城市体现得更明显。

以福州为例,调控初始阶段的2010年,福州累计出让经营性房地产用地2960亩,出让总金额超过300亿元。而2011年福州市地方财政收入总额也不过320.04亿元。2012年,随着房地产调控的继续深入,地方财政压力陆续显现。去年9月,福州市政府出台《福州市直接管理福清、长乐、闽侯、连江等四县(市)财政体制实施方案》,并于今年1月1日起执行。根据方案,福州市对四县(市)土地出让收入每年适当集中、统筹使用。其中福清、长乐、闽侯三县(市)定额上缴3亿元,连江县定额上缴0.8亿元。以2012年为基期,每年上缴数按当年各县(市)土地出让收入增减幅度同比例增减。尽管文件称此笔款项“专款专用”于四县公共事务,但业内一致解读为缓解市级财政压力的“输血”之举。

福州的另一个特征是商品房存量巨大。上海易居房地产研究院发布报告显示,自去年8月份以来,福州商品住宅库存量一直超过200万平方米,接近前年同期库存量的两倍,今年1月底的存销比超过去年12月份的20.2,达到22.7,居10大城市之首。

南昌的情况与福州类似。数据显示,截至2012年1月底,南昌等6个二线城市的总库存为2895万平方米,同比增长39.05%。南昌库存则同比增长108.64%。

在这种市场形势下,南昌、福州积极推进楼市调控政策“松绑”,就完全可以理解。不过,“松绑”举措尚未引来楼市的实质性回暖。统计数据显示,1月份南昌新建住宅成交量连续第5个月环比下跌,二手住宅成交量连续第8个月环比下降。江西另外两大城市九江、赣州的二手住宅价格环比与同比都在继续下降。福州方面,上周商品住宅成交177套,环比下降2.75%。而新增套数却有582套,环比上升139.5%。

上海克而瑞公司近期对苏州、温州、东莞、泉州、烟台、廊坊等近20个三、四线城市楼市进行的调查表明,去年11月至今年1月,三、四线城市的成交量持续环比大幅下降,且降幅不断扩大。今年1月,20个三、四线城市成交面积的同比与环比跌幅高达69%和48%。

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